La pandemia oculta el efecto de la regulación del alquiler en Cataluña

Pisos en alquiler en el barrio de la Barceloneta.CARLES RIBAS / EL PAÍSEl año 2020 fue también atípico para el mercado inmobiliario. Los contratos firmados se desplomaron un 16,6% en Cataluña y los precios bajaron muy ligeramente, según los datos de la Generalitat. ¿Estas caídas son consecuencia de la regulación de precios aprobada en septiembre? El sector inmobiliario cree que no: los expertos argumentan que también han bajado en otras ciudades por el aumento de la oferta. El Sindicato de Inquilinos sí atribuye el descenso a la nueva ley. La administración apunta que la suma de excepcionalidades de 2020 impide discernir entre el efecto de la regulación y el de la pandemia.La estadística oficial, que se basa en las fianzas registradas en el Incasòl, indica que el número de contratos de alquiler firmados en Cataluña (135.509) fue un 16,6 % inferior que en 2019. En Barcelona, los contratos cayeron más, hasta un 21%. Los precios bajaron ligeramente: el 0,1 % en Cataluña y el 1,4% en Barcelona. En los dos casos, la tendencia se aceleró en el cuarto trimestre (cuando entró en vigor la regulación de precios): la caída interanual de octubre a noviembre fue del 3,4%, en global, y del 5,7%, en la capital. Fuera de Barcelona, el año se cerró con subidas moderadas: del 2,1% en el conjunto de la comunidad sin contar con la capital y del 2,8% en el área metropolitana. Para comparar con otras ciudades españolas hay que recurrir a datos de los portales (que corresponden a los precios que piden los propietarios de los pisos) porque no existen estadísticas oficiales como las del Govern, basadas en los contratos.El director de la Agencia de la Vivienda de la Generalitat, Jaume Fornt, se muestra cauto al analizar los datos. Primero, explica, porque los propietarios tienen un plazo de cuatro meses para depositar las fianzas en el Incasòl, y puede que algunos todavía no lo hayan hecho, por lo que los datos no son definitivos. Y segundo, porque recuerda que 2020 ha sido un año de locura para el mercado. “La caída de contratos ha sido nunca vista, se han prorrogado los contratos durante el Estado de Alarma, ha habido una retracción de la demanda y un incremento de oferta [no hay estudiantes, ni ejecutivos de otros países, ha habido traspaso de pisos turísticos a residenciales y la capacidad adquisitiva de los más golpeados por la crisis se ha reducido], factores que en sí mismos provocan una caída de precios”, dice. “La sensación es que estos factores extraordinarios han tapado el posible efecto de la ley que regula los precios, o bien se han solapado”. En opinión de Fornt, “no llevan toda la razón ni los que apuntan que la regulación no ha tenido ningún efecto porque en Madrid también han caído los precios ni los que atribuyen las caídas a la regulación”. Pero sí ha tenido efecto, concluye y lo ilustra desde la experiencia: “Todos tenemos conocidos que han utilizado la ley: tanto inquilinos como propietarios”.Desde el Observatorio Metropolitano de la Vivienda entienden que “es muy difícil deslindar la parte de la moderación en los precios debida a la regulación, de la que es un comportamiento tendencial de falta de capacidad de la demanda para pagar alquileres que se detecta desde 2018”. En el Ayuntamiento de Barcelona, fuentes del área de Vivienda evitan pronunciarse sobre si hay vínculo entre la ley y los precios de finales de año. Sobre el aumento de oferta y la ligera caída de precios, consideran que “desmiente el mito neoliberal de que el incremento de oferta conduce a caída de precios” y apuestan por “herramientas para estimular la oferta estable, como el control de los alquileres de temporada para evitar que sustituyan los residenciales”. El director de la Agencia de la Vivienda concluye: “Probablemente comenzaremos a ver impacto de la ley cuando el mercado recupere normalidad, y si se produce un efecto rebote después de la crisis y los precios tienden a subir, la ley facilitará que las rentas se contengan”. Entonces, sí habrá que comparar con otras grandes ciudades.Bajadas en otras ciudadesDesde el Sindicato de Inquilinos, impulsor de la regulación, su portavoz, Jaime Palomera, entiende que las caídas de precios del cuarto trimestre obedecen a la ley, aprobada el 22 de septiembre. “Desde octubre, el sindicato comenzó a firmar reducciones en nuevos contratos de alquiler con mayor facilidad”, explica y señala que “las propias inmobiliarias reconocen en las negociaciones, y a regañadientes, que mantienen o bajan precios no porque quieran o por la pandemia, sino por la ley”. “Es una herramienta con la que la población tiene más margen para negociar”, celebra, y apunta a que la ligera subida de contratos a partir de octubre “desmiente a los que auguraban un derrumbe del mercado”.El índice oficial de precios, actualizado con los de 2020Los datos de alquiler de 2020 han permitido a la Agencia de la Vivienda actualizar el índice de referencia en el que se basa la regulación de precios. Jaume Fornt recuerda que “lo que hace la ley es congelar los alquileres: que no puedas subir el precio por encima del contrato anterior, o te ajustes al índice si cobrabas más”.La regulación se basa en la media de precios de los tres últimos años. En 2020, la media en Cataluña se situó en 734 euros y en 965 euros en Barcelona. Fornt detalla que si fuera de la capital siguen subiendo los precios es solo porque los cambios llegan unos meses después (sean subidas o bajadas).El Gerente de la Cámara de la Propiedad, Òscar Gorgues, destaca dos cuestiones sobre la estadística. Una, que en 2020 hubo más bajas (recuperación de contratos por finalización del contrato o porque los inquilinos renuncian al piso) que altas. “Hemos tenido 43.960 bajas y 40.416 altas”. No ocurría desde 2008. Es una señal, dice, de la caída de inquilinos por la pandemia: estudiantes, extranjeros o personas que no pueden pagar y dejan los pisos. Y dos, apunta que los datos del Incasòl “no recogen la caída cualitativa de precios: las personas solventes que no han visto caer sus ingresos y se benefician de la ausencia de los inquilinos de mayor poder adquisitivo y ahora acceden a pisos mejores que antes costaban más”. Por ejemplo, alguien que puede pagar 1.000 euros y ahora por este precio tiene un piso que antes costaba 1.300.El presidente del Consejo de Colegios de API de Cataluña, Joan Company, valora un año excepcional, “con tres meses sin actividad inmobiliaria” y recuerda que la caída se restringe a Barcelona, como en otras capitales, por lo que descarta que “el único motivo sea la regulación”. “En Madrid han bajado más”, asegura y critica una Ley que, entiende, “recae en los propietarios”.En el portal Idealista opinan todo lo contrario, incluso declinan “hacer ningún comentario específico” sobre la ley y ceñirse “a que las bajadas se producen en todos los grandes mercados españoles”. Su portavoz, Francisco Iñareta, recuerda que los datos del portal muestran una caída de precios del 9,4% en Barcelona en 2020 “debido al crecimiento de la bolsa disponible en la ciudad que obligó a los propietarios a competir entre ellos para conseguir un inquilino”. “La sobreoferta y bajadas relevantes se repiten”, añade, en Madrid (7,3%), Palma (6,2%) o Málaga (5,6%).Desde Pisos.com, su director de estudios, Ferran Font, opina que “el comportamiento del mercado catalán no es diferente del resto del Estado (12% de caída en Barcelona o Valencia, y 10% en Madrid) y el impacto de la regulación es relativo”. “La caída es multifactorial”, apunta, y recuerda que “la velocidad de las subidas en 2017 y 2018 se alejaba de la capacidad de pago de las familias, y los aumentos se comenzaron a moderar hasta estabilizarse los precios”.


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