\nUnos precios de compraventa en continuo descenso, unas condiciones propicias en el mercado hipotecario y unas rentas del alquiler que, pese a estar en ca\u00edda libre, siguen doblando a la mensualidad media que supone el pago de un pr\u00e9stamo bancario. Son tres de las razones que propician que a d\u00eda de hoy resulte m\u00e1s rentable meterse en la compra de una vivienda en propiedad que recurrir al arrendamiento, seg\u00fan sugiere el XXXIII Informe sobre el mercado de la vivienda presentado ayer por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, relativo a la primera mitad de 2021.
\nSeg\u00fan recoge el documento, el precio de la vivienda usada en Espa\u00f1a ha descendido en el primer semestre del a\u00f1o un 1,43% en tasa interanual, enlazando as\u00ed cuatro semestres en negativo. En la segunda mitad de 2019, con un retroceso del 2,1%, se inici\u00f3 el descenso, manteni\u00e9ndose en 2020 (-1,29% en el primer semestre y -4,4% en el segundo) y tambi\u00e9n entre enero y junio del presente ejercicio. En consecuencia, seg\u00fan detall\u00f3 L\u00e1zaro Cubero, director de an\u00e1lisis del Grupo Tecnocasa, los precios de la vivienda en Espa\u00f1a est\u00e1n actualmente un 34,31% por debajo que a finales de 2006 en t\u00e9rminos nominales.<\/p>\n
A este factor se le suma que el precio m\u00e1s com\u00fan del pr\u00e9stamo hipotecario oscila hoy entre los 400 y los 450 euros en funci\u00f3n del tipo del cr\u00e9dito, cifra notablemente inferior a la franja de entre 600 y 800 euros mensuales que cuestan m\u00e1s de la mitad de las viviendas en alquiler del pa\u00eds. En consecuencia, y pese a la crisis econ\u00f3mica derivada del Covid, la ratio de esfuerzo entre la cuota mensual de la hipoteca y los ingresos del hipotecado est\u00e1 hoy en el 32%, entre el 30% y el 35% m\u00e1ximo recomendado. Todo ello, recuerda el informe, pese a los abaratamientos generalizados de las rentas, con ca\u00eddas que llegan al 10% en Madrid y al 9,9% en Barcelona y que tambi\u00e9n son notables en polos como Valencia, M\u00e1laga o Sevilla.
\nEstos cambios de tendencia en el mercado tambi\u00e9n han impulsado la certidumbre en un contexto de dudas asociadas a la pandemia. As\u00ed, seg\u00fan los datos de Tecnocasa, las hipotecas a tipo de inter\u00e9s fijo han pasado a dominar el mercado, como consecuencia de la evoluci\u00f3n del eur\u00edbor. De suponer el 5% del total de pr\u00e9stamos en 2015 se han hecho con una cuota del 80% actual. De forma inversa, las de tipo variable, que llegaron a ser el 95%, son ahora el 15% del total. Seg\u00fan Paolo Boarini, consejero delegado del grupo, los datos muestran una mayor preocupaci\u00f3n por la estabilidad.
\nBoom inmobiliario
\nLas condiciones que, en opini\u00f3n de estos expertos, hacen que a d\u00eda de hoy resulte m\u00e1s atractiva la compra que el alquiler tambi\u00e9n est\u00e1n acelerando la recuperaci\u00f3n del mercado. En esta l\u00ednea, ya hay voces que barruntan el inicio de un nuevo boom que se mantendr\u00eda durante al menos dos a\u00f1os. As\u00ed lo pone de manifiesto el informe de Forcadell y la Universidad de Barcelona, presentado tambi\u00e9n ayer. Tras analizar los datos de 2020 y concluir que el mercado padeci\u00f3 una recesi\u00f3n m\u00e1s suave de lo previsto, con ca\u00eddas del 14,5% frente a las del 32,6% registradas en 2008, cabe esperar una fuerte recuperaci\u00f3n. El escaso exceso de oferta, la buena disposici\u00f3n de la banca a conceder hipotecas y los bajos tipos de inter\u00e9s explican, seg\u00fan el informe, tanto que la ca\u00edda del mercado fuera menos dr\u00e1stica como que la recuperaci\u00f3n est\u00e9 cogiendo velocidad de crucero.
\nAs\u00ed, desde la inmobiliaria y la Universidad de Barcelona prev\u00e9n que a partir de junio comience un \u201cnuevo boom inmobiliario\u201d que durar\u00e1, al menos, hasta 2023, y que se podr\u00eda alargar algunos a\u00f1os m\u00e1s si los tipos de inter\u00e9s permanecen por debajo el 3%. De cara a 2021 y 2022, los expertos prev\u00e9n que las ventas suban un 25% y un 15%, respectivamente.
\nPese a las reminiscencias negativas asociadas al boom inmobiliario, sobre todo en Espa\u00f1a, el director del informe y profesor titular de Econom\u00eda de la universidad, Gonzalo Bernardos, asegur\u00f3 que las caracter\u00edsticas del actual momento econ\u00f3mico impiden que esta crecida derive en una burbuja. Para que esta se produjese, detall\u00f3, \u201cdebe haber una cantidad de cr\u00e9dito realizado por la banca impresionante; tienen que financiar incluso a los que tienen escasas perspectivas de poder pagar la hipoteca si sube el inter\u00e9s\u201d, algo que al menos por ahora no est\u00e1 sucediendo.
\nCae la inversi\u00f3n
\nEste cambio de tendencia, entre otros factores, tambi\u00e9n ha propiciado que caiga el protagonismo del inversor. Seg\u00fan detall\u00f3 Cubero, el peso de estos perfiles se situ\u00f3 a nivel nacional en el 20,6% del total de compraventas hasta el mes de junio, frente al m\u00e1ximo hist\u00f3rico del 27,2% anotado en 2017. El perfil del comprador, por ello, es el de una persona que adquiere una primera vivienda (73,9%), con financiaci\u00f3n (66,9%), que oscila entre los 25 y 44 a\u00f1os y que cuenta con un contrato laboral indefinido (73,9%).
\nDetr\u00e1s de la ca\u00edda de los inversores, quiso recordar el catedr\u00e1tico de Econom\u00eda de la Pompeu Fabra, Jos\u00e9 Garc\u00eda Montalvo, tambi\u00e9n se encuentran las \u201cdiscusiones sobre el control de precios del alquiler\u201d y \u201cla alarma social sobre las okupaciones y las dificultades que exist\u00edan para recuperar el inmueble\u201d. Son asuntos, recalc\u00f3, que han ido calando \u201cen el imaginario de la gente\u201d.<\/p>\n
Acoso inmobiliario<\/p>\n
Uno de cada dos inquilinos dice haber sufrido alg\u00fan tipo de acoso inmobiliario en el \u00e1rea metropolitana de Barcelona, donde el precio medio del alquiler ronda los 880 euros, y ocho de cada 10 arrendatarios hacen un sobreesfuerzo para pagar la renta, a la que destinan m\u00e1s del 30% de sus ingresos. Los datos proceden del estudio Impactos sociales del mercado de alquiler, un novedoso trabajo de an\u00e1lisis presentado ayer por la Agencia de Salud P\u00fablica de Barcelona, el Instituto de Gobierno y Pol\u00edticas P\u00fablicas de la Universidad Aut\u00f3noma de Barcelona, el Sindicato de Inquilinos y La Hidra Cooperativa en base a una encuesta realizada a m\u00e1s de 2.000 personas del \u00e1rea metropolitana de la ciudad condal. El informe, con datos de 2014 a 2019, apunta que la mitad de los inquilinos asegura haber sido v\u00edctima de alg\u00fan tipo de asedio inmobiliario por parte del propietario del inmueble en el que vive, generalmente (en el 50% de los casos) por la negativa a arreglar o reparar deterioros importantes. En otros casos, el acoso se materializa en el abandono de la escalera o las zonas comunes para causar molestias a los arrendatarios (12,8%), en amenazas, enga\u00f1os y presiones psicol\u00f3gicas (11,3%) o en el aumento ilegal del precio del alquiler (8,4%).
\nPor otro lado, recoge Efe, un 80% de los inquilinos sufre \u00abestr\u00e9s financiero\u00bb medio o alto, puesto que destina m\u00e1s del 30% de sus ingresos a pagar el alquiler, mientras que el 29 % llega a utilizar m\u00e1s de la mitad de sus ganancias para abonar la renta, ello a pesar de que la mayor\u00eda de encuestados tiene trabajos cualificados, estudios superiores o universitarios y una media de edad de 38 a\u00f1os.
\nAsimismo, apunta el estudio, una de cada dos mudanzas es en realidad\u00a0un \u00abdesahucio invisible\u00bb, puesto que los inquilinos se marchan porque\u00a0se sienten \u00abexpulsados\u00bb, ya sea porque la vivienda est\u00e1 en condiciones\u00a0deficientes, porque el propietario no quiere renovar el contrato de alquiler,\u00a0por la ausencia del mismo o por la imposibilidad de hacer frente al incremento\u00a0de la renta. <\/p>\n